Главная  >  Наука   >  Экономика   >  Экономика России   >  Жилищно - коммунальное хозяйство


Каменные «копилки»

11 октября 2007, 40

Рентабельность доходных домов в Российской империи составляла 10-12%

«Киевский ренессанс»

На рубеже XIX-XX веков бурное развитие промышленности в России, возведение новых заводов, фабрик, железных дорог повлекли за собой невиданную до сих пор трудовую миграцию. На волне экономического подъема в больших городах империи начался домостроительный бум: тысячам приезжих (рабочим, коммерсантам, служащим, мещанам, крестьянам, художникам, иностранцам) нужна была крыша над головой. Охватила строительная лихорадка и Киев. Именно в конце XIX века здесь стремительно развивается гостиничный бизнес, который, однако, не успевал за темпами увеличения населения Киева.

Поэтому быстро растет сектор частного жилья под найм — учитывая стремительное подорожание земли, домовладельцы, особенно в центре города, стремятся «как можно больше увеличить емкость, вместимость домов за счет воздуха, летающего над усадьбами», как писали в газете «Киевлянин» в 1900 году. Поэтому одно-двухэтажные жилища надстраиваются еще несколькими этажами, мансардами, которые сдаются квартирантам.

А быстрее всего возводились доходные дома — новое универсальное сооружение, под крышей которого, как правило, размещались и торговые площади, и офисы, и комфортабельное жилье. Во время первой волны строительной лихорадки в Киеве (1895-1900 годы) центральные улицы — Крещатик, Прорезную, Институтскую, Николаевскую, часть Владимирской и Большой Васильковской — украсили «гигантские здания новой архитектуры, названной даже «киевским ренессансом» (из путеводителя по Киеву С. Богуславского). Земля в центре города покупалась сходу, под «многоэтажки» новой формации сносили старые, вполне пригодные для жилья дома.

Пионером в построении «небоскребов» был строительный подрядчик Л. Гинсбург. В 1900 году одним из самых высоких в Киеве был его доходный дом в шесть этажей по ул. Городецкого, который, кстати, стоит и сегодня. На первом этаже, где сто лет назад был мебельный магазин, нынче разместился парфюмерный бутик «Л’эскаль». Настоящий «небоскреб», который стал украшением города на несколько десятилетий (разрушен осенью 1941 года, на его месте теперь — гостиница «Украина»), Л. Гинсбург возвел в 1911 году на ул. Институтской, 16-18. Проект этого разноэтажного доходного дома (из-за значительного перепада высоты улицы Институтской со двора дома было 10-12 этажей, с улицы — 8) был разработан в 1910 году архитекторами Ф. Троупянским и А. Минкусом. Согласно проекту, он был решен как П-образный дом-квартал с большим внутренним двором. Сооружение дома, как и всех других зданий в кварталах бывшего Меринговского сада, велось в очень неблагоприятных геолого-гидрологических условиях с использованием новейших строительных технологий.

Альтернативой дорогому гостиничному номеру или отдельной квартире служили «меблированные комнаты» — разновидность дешевой гостиницы с комнатами, которые сдавались посуточно или помесячно. Лучшими в Киеве были «Меблированные комнаты Познякова» на Мало-Житомирской, Трехсвятительской, «Бристоль» на Николаевской (ныне Городецкого), «Юг» на Большой Васильковской. Некоторые доходные дома в начале XX века планировались уже с меблированными комнатами на верхних этажах. Сдавать комнаты могли и владелец, и арендатор в субаренду.

В начале ХХ века строительство несколько утихло: свободных денег не хватало, банки уже не выдавали кредиты «направо и налево», как в предыдущие несколько лет. Домовладельческий кризис продолжался до 1906-1907 годов, пока строительство не оживилось опять. Апогей строительного бума наступил в 1910-1912 годах. Однако возведение новостроек не вызвало снижения цен на квартиры даже на окраинах — таким большим оставался спрос на жилье в Киеве. За первые 15 лет прошлого века население Киева увеличилось вдвое, а количество усадеб выросло всего на 22%. Доходный дом стал одним из самых привлекательных бизнесов: его рентабельность составляла 10-12%, тогда как рента ценных бумаг банков — 4-4,5%.

Кредиты «всем, всем, всем»!

Вложить деньги в недвижимость в начале XX века не стремился только ленивый. Государство самым активным образом содействовало постройке жилья в городах. Правда, не обходилось без определенных бюрократических барьеров, которые, впрочем, по большей части имели полезную цель — обеспечение порядка в застройке и гарантирование безопасности строительства.

Чтобы возвести любое частное здание, надлежало получить разрешение городской управы. К письменной просьбе владелец усадьбы прилагал заверенный городским землемером план усадьбы с обозначенным местом нового здания на участке усадьбы, его проектные чертежи, подписанные автором проекта, и документ с подписью архитектора или другого техника, который брал на себя обязательства ответственного за строительство. Но это было только начало. Во время строительства необходимо было получать отдельное разрешение на любые действия (ограждение строительства забором, возведение сарайчика во дворе или даже изменение ширины оконного проема). За соблюдением всех этих требований неусыпно следил полицейский пристав, а также... соседи.

Забот с кредитами было еще больше. Например, архитектор В. Городецкий, сооружая по собственному проекту доходный дом повышенного комфорта на Липках ( всем известный «дом с химерами»), за два года подал более 30 заявлений о предоставлении кредита, подтверждая возможность его выплаты.

Для получения кредита в банке или кредитном обществе были нужны заявление и справка о прибыльности своего имущества. Из соответствующего учреждения посылался архитектор, который опять все пересчитывал, оценивал стоимость имущества заемщика, его прибыльность. Отдельно оценивалась стоимость земли. После этого Киевское общество взаимного кредита или Киевский земельный банк предоставляли соответствующий кредит, как правило 60-70% от стоимости имущества. Популярны были долгосрочные кредиты на 38 лет и 4 месяца под 4-5%. Наибольший процент на кредит выставляли физические лица — до 10%. Выплата процентов и ссуды сурово отслеживалась, периодически (раз в полгода) имущество переоценивалось, и владелец имел возможность получить новый кредит.

Среди домовладельцев была распространена удобная практика: они сначала отдавали под залог старое недвижимое имущество в своей усадьбе, и на полученные средства возле старых застроек быстро возводили доходный дом. Еще незаселенный или даже недостроенный дом домовладелец сразу отдавал под больший залог и строил дальше (очередной доходный дом или один или несколько флигельков). Таким образом, за несколько лет полностью застраивались усадьбы, начинавшие приносить большие прибыли. Скорость застройки не должна отражаться на качестве: домовладельцев вынуждали следовать строгим правилам. Возведение дома велось в два строительных сезона: в первые весну-осень поднимали стены и укрывали крышей дом, в следующие — проводили отделочные внутренние работы.

Когда заемщик был не в состоянии выплачивать кредитные проценты, его «новостройку» продавали с публичных торгов, объявления о которых размещали в прессе. Интересно, что разоренному владельцу возвращали разницу суммы между наторгованными средствами и его долгом, если имущество продавалось за большие деньги.

Кроме частных домовладельцев существовали общества совладельцев квартир, которые строили доходные «дома на паях». Внеся 30% стоимости строительства, каждый из совладельцев получал потом свою долю прибыли, а кроме того, мог выбрать себе квартиру в будущем доме, распланировав ее по собственному вкусу, пользоваться электроэнергией по сниженным тарифам.

К сожалению, не обходилось без мошенничества. Попадались желающие быстро заработать на ажиотаже вокруг жилья. Они использовали некачественные строительные материалы, нарушали технологии, что приводило к несчастным случаям и даже катастрофам. Особенно тяжелым для Киева выдался 1911 год, который стал переломным в строительной практике города. Несколько трагедий, связанных с падением новостроек, всколыхнули не только Киев. Сначала треснула одна из внутренних стен «небоскреба» Гинсбурга. После этого упали леса на строительстве по улице Кузнечной, 3 (Горького, теперь Антоновича). Летом упал дом братьев Цейтлиных на ул. Мариинско-Благовещенской (ныне Саксаганского). В один день в июне дали трещины три фешенебельных дома в центре — на ул. Владимирской, Большой Васильковский и Большой Житомирской. Самым трагическим было разрушение доходного дома на ул. Львовской (теперь Артема, 14а) — пострадавших несколько дней искали под завалами.

И все равно владельцев наемного жилья становилось все больше. Свои доходные дома возводили не только бизнесмены, купцы, но и архитекторы, инженеры, актеры, даже преподаватели университетов. Например, инженер Г. Позняков стал одним из самых богатых людей Киева именно благодаря доходным домам и меблированным комнатам, которые возводил из года в год на доходы от ранее построенных домов.

36 разрядов комфорта

Доходные дома были рассчитаны на самые разнообразные слои населения с различными доходами. У домовладельцев «не гулял» ни один квадратный метр. В одном доме могли жить и генерал, и служащий высокого чина, и купец, и мещанин, но занимали они жилье разного уровня. В частности, в мансардах обычно устраивали меблированные комнаты, цена за проживание здесь была значительно ниже, чем в гостиницах, сервис — ненавязчивым. Например, не продавались водочные напитки, только самовар за отдельную плату. В центре меблированная комната с самоваром и обедом стоила 40-50 рублей в месяц. В таких «апартаментах» селились преимущественно представители богемы, студенты, отставные военные низких чинов. Жильцы дешевых квартир или меблированных комнат пользовались, как правило, «черными» деревянными лестницами.

Квартиры в доходных домах нанимали семьи купцов, служащих, которые не имели частного жилья в городе. Семьи были большие — в среднем имели по 5-7 детей. Кухарка, служанки часто также жили с семьей — либо в собственной комнатке, либо на кухне или антресолях. Например, в столице империи Петербурге семья русского поэта А. Пушкина нанимала на Мойке квартиру из 11 комнат, где жили: сам поэт с женой, четверо детей, сестры жены, две няни, кормилица, лакей, четыре горничных, повар, прачка, четверо близких слуг Пушкина.

Цена на квартиру определялась несколькими факторами. Помимо района города и количества комнат принималось во внимание расположение окон (как правило окна парадных комнат выходили на улицу, а кухни и спален — во двор), этаж и набор услуг. Самыми дешевыми были верхние этажи. Чем выше был этаж, тем ниже был потолок, меньше количество комнат. Самыми дорогими были квартиры бельетажа, второго и третьего этажей, которые занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократов. Часто одному арендатору сдавалась такая квартира и магазин на первом этаже.

Самыми престижными, конечно, были центр города и прилегающие к нему улицы. Квартира в доме с лифтом на ул. Николаевской на третьем этаже из семи шикарно обставленных комнат, с балконами, каминами, ванной, паровым отоплением, электричеством, телефоном, холодильными камерами в подвале, отдельной комнатой для прислуги, камердинером, швейцаром, посыльным для особо важных поручений, доставкой писем, журналов и газет, стоянкой экипажей, гаражом обходилась в 700 рублей в год.

В самом интересном в архитектурном решении, известном «доме с химерами» Городецкого, одну из семи квартир занимал сам владелец дома, другие же сдавались: на первом этаже двухкомнатная — за 420 рублей в год, трехкомнатная — за 540, на втором этаже 6-комнатная — за 1200, на третьем 8-комнатная — за 2000, на четвертом

10-комнатная и пятом 9-комнатная — за 3500 каждая, на шестом 8-комнатная — за 2750 рублей в год. В доме были кучерские комнаты возле конюшен, дворницкая. Обитатели могли пользоваться общей домовой прачечной, ледником, дровяным и экипажным сараями, коровником. Каждая квартира имела санузел (некоторые — два), ванную комнату, кладовую. Для обитателей верхных квартир в доме был грузовой лифт, вестибюль с комнатой для швейцара, отдельные подвалы с винными погребами, холодильник при общем леднике. Вокруг дома был разбит садик с цветниками, декоративными насаждениями и фонтаном. В соответствии с оценочным актом, дом должен был давать 9500 рублей валового дохода, отчисления на расходы составляли 2300 рублей, чистая прибыль — 7200 рублей, процент капитализации — 7. Цифры невысокие по сравнению с другими доходными домами того времени.

Приличная квартира на 3-5 комнат площадью до 100 кв. м в центре стоила в среднем до 300 рублей в год, в прилегающих к центру районах — до 130, а на околицах — 70 рублей в год. Чем дальше от центра, тем ниже были и цена и набор услуг. В соответствии с комфортабельностью жилья и годовой платой существовало 36 разрядов квартир.

Интересно, что такой престижный сегодня в Киеве Печерск в то время не был дорогим — в этом районе, где размещались главные фортификационные сооружения города, действовали ограничения на застройку. Киевская элита (служащие высших чинов, профессоры университетов, врачи, юристы) еще с конца XVIII века облюбовала Липки, где строились преимущественно двухэтажные особняки.

Процедура найма квартиры была очень простой — если постояльца устраивала цена, он заключал соглашение с хозяином (по большей части устное) и в тот же день мог заселяться, зарегистрировавшись в местном участке полиции. Ради перестраховки некоторые домовладельцы заключали письменное соглашение, где четко указывали, какие именно обязательства должен выполнять квартиросъемщик и какие услуги будет предоставлять хозяин. Жилец обязывался своевременно вносить плату и сохранять имущество и квартиру в надлежащем состоянии — без согласия владельца в квартире нельзя было ничего менять, иначе хозяин имел право взыскать штраф в законном порядке.

В обязанности домовладельцев входило не только обеспечение идеального комфорта в доме, но и содержание в надлежащем состоянии прилегающей к дому территории, зеленых насаждений и половины проезжей части в пределах усадьбы со стороны улицы. Поэтому каждый домовладелец имел соответствующий штат работников по содержанию дома. По меньшей мере это должен был быть дворник. Дворники и ночные сторожа подчинялись также местной полиции. Чем больше и фешенебельнее был дом, тем больше и вышколеннее был обслуживающий персонал, которым руководил управляющий. В доме Гинсбурга на Институтской, например, служило несколько десятков только дворников (20 младших и три старших дворника) — они подметали двор, чистили панели и ковры, мыли окна и витражи. Кроме того, в «высотке» работали штатные водопроводчики, посыльные, камердинеры, швейцары. Последним квартиранты даже доверяли ключи, отъезжая куда-то на дачу, чтобы те поливали цветы, протирали мебель. Весь обслуживающий персонал жил в этом же доме, не выплачивая квартплату, что учитывалось при уплате налога хозяином.

Налоговые страсти

Не всегда соотношение между ценой на квартиру и качеством было соответствующим. В архивах хранится немало жалоб жильцов на домовладельцев. Например, в 1898 году к киевскому полицмейстеру обратился один из обитателей переулка Трехсвятительского (возле Михайловского монастыря) чиновник О. Жемелевский с гневной жалобой, мол, по немощеному переулку с 5 утра и до 9 вечера ежедневно возят мусор на Владимирскую гору, кроме шума подводы поднимают пыль, от чего страдают жильцы «закупоренной» квартиры. Квартиросъемщик, плативший «720 рублей в год» плюс «государственный квартирный налог в размере 18 рублей в год», спрашивал: «Кто возместит мне испорченные вещи, мебель и все те невзгоды, что терпим я и моя семья в течение полутора месяцев?» Неизвестно, «возместили» ли домовладельцы Жемелевскому «моральные и материальные» убытки от пыли, поскольку были встречные жалобы на жильцов, которые «съезжают», не рассчитавшись. Поэтому домовладельцы просили снизить процент налога, поскольку «из-за неудачного расположения дом приносит маленькую прибыль».

Размер налога колебался в начале века из года в год. Городская Дума, понятно, стремилась обогатить государственную казну при помощи «золотого» бизнеса. Вместе с тем в той же Думе работало немало чиновников, которые одновременно были хозяевами доходных домов.

По исследованиям известного киевоведа М. Кальницкого, в начале XX века ежегодно домовладелец выплачивал оценочный сбор по недвижимому имуществу, губернский земский сбор, государственные налоги, что в сумме не превышало 1,5-3% прибыли. Например, владелец усадьбы, имущество которого оценивалось в 21 000 рублей, на все сборы тратил 500 рублей. Ежегодно в книгах оценочного сбора (отдельная книга на отдельный район) по каждой улице фиксировали ценность имущества, его валовую и чистую прибыли, указывали недоимки и начисляли пеню. Позже стали взыскивать налог с прибыли, который в разные времена составлял 5-8%. За 1903-1908 годы городской, земский и казенный налоги увеличились почти в 1,5 раза — с 942,60 до 1 587 678 рублей в год. На Киев оценочное управление, считая не по чистой, а по валовой прибыли, распределило более 40% налогов всей губернии. Такое увеличение отразилось на всех обывателях. Чтобы уплатить налоги, некоторые домовладельцы вынуждены были продавать дома.

Налог платил и квартиросъемщик. Кроме квартплаты он ежегодно в установленный день — 15 апреля — в соответствии со стоимостью наемной квартиры (годовой платы) и классом жилища выплачивал государственный квартирный налог в местное казначейство или в особые «на сей предмет» кассы. Если в плату за квартиру входили отопление и электроснабжение, налоговая «ставка» была ниже. Размер налога определялся по разряду квартиры в зависимости от годовой платы. Налог с квартир высшего

36-го разряда (цена квартиры на год от 4500 рублей) составлял 10% от цены квартиры. Освобождены от квартирного налога были только христианское духовенство, штаб- и обер-офицеры, чиновники не выше VI класса. Распространялись льготы и на госслужащих, и на служащих военных ведомств. Не взыскивался квартирный налог с тех квартиросъемщиков, которые платили за жилье менее 3,50 рублей (таким был налог квартир первого разряда с годовой ценой 220-275 рублей).

Состояние и «наполненность» доходных домов сурово контролировались. Каждый домовладелец ежегодно в определенной форме подавал до 7 января в городское «присутствие» по квартирному налогу полный список всех обитаемых помещений дома с указанием фамилий и социального статуса (звание) квартиросъемщиков, оговоренной с каждым оплаты, а также приблизительной ценой жилища, занятого самим хозяином или предоставленного им в бесплатное пользование другим лицам. За невыполнение этих требований взимался штраф (до 50 рублей). За предоставление неправдивой информации домовладельца штрафовали суммой до 300 рублей.

«Памятник» себе

В декоре фасадов столетних домов часто попадаются вензели, гербы, инициалы домовладельца или скульптуры и панно с изображением мифических персонажей, символизировавших его бизнес. Такой была тогдашняя архитектурная мода. Довольно часто доходный дом «узнавали» не по номеру, а указывали только улицу и фамилию («дом такого-то»).

Фасад дома на Большой Васильковской завершает аттик с вензелем, на котором переплелись литеры «М» и «Л». Построил его купец 1 гильдии Михель Лещинский, занимавшийся пароходными перевозками. Более чем в 332 тысячи рублей только по материальной оценке 1914 года оценен этот фешенебельный шестиэтажный доходный дом с богатым внутренним и внешним убранством, квартиры которого отличались высоким комфортом (водяное отопление, по два ватерклозета, в столовых комнатах стены отделаны деревянными панелями, между столовой и гостиной раздвижные застекленные перегородки, везде мраморные подоконники, а в вестибюле — мраморные панели и пол). Несколько лет подряд хозяин имел с него более 50 тысяч рублей прибыли в год.

16 тысяч годовой прибыли приносил четырехэтажный кирпичный дом на углу Мало-Владимирской и Большой Подвальной (ныне О. Гончара — Ярославов Вал) своему хозяину — гражданскому инженеру Николаю Ивановичу Яскевичу. Он спроектировал не один доходный дом, на собственные же средства возвел около десятка, преимущественно на прилегающих к центру улицах. Один из них сохранился и до сегодня на углу Кузнечной (ныне Антоновича) и Жилянской, где находится банк «Аваль».

Для людей искусства доходные дома были неплохой стабильной финансовой помощью к основной профессии. Известный актер и антрепренер Николай Соловцов (он учредил в Киеве первый стационарный театр) в 1899 году приобрел усадьбу на Большой Житомирской, 12 и начал здесь строительство четырехэтажного доходного дома, который стал неплохим наследством овдовевшей жене Соловцова Марии Глебовой после смерти мужа в 1902 году.

Михаил Михайлов (Мойсей Зильберштейн) был не только талантливым тенором, но и по совместительству еще и непревзойденным оператором недвижимости. Как артист императорских театров, он имел право проживать и владеть имуществом в любых городах империи. В Киеве «русский Мазини» построил несколько доходных домов: на Пушкинской, Ярославовом Валу, на углу Басейной и Крутого спуска, Владимирской, Золотоворотской и Ярославого Вала. Свою недвижимость ловкий певец, дождавшись надлежащей рыночной конъюнктуры, продавал, получая немалые прибыли.

Девять лет неутомимого труда оперного певца Оскара Камионского увенчал «модный» шестиэтажный огромный дом на Мариинско-Благовещенской (ныне Саксаганского, 58): фасад его был декорирован в стиле модернизованного ампира, а жильцами предоставлялись разнообразные удобства — лифты, центральное водяное отопление, электрическое освещение, прачечная в специальной надстройке, даже акустические устройства для связи каждой квартиры со швейцаром.

Среди профессуры наиболее зажиточными были медики. Фешенебельный семиэтажный с подвалом доходный дом в готическом стиле на улице Бульварно-Кудрявской построил в 1909 году профессор кафедры неврологии и психиатрии университета Святого Владимира Михаил Лапинский на смежном участке с собственным особняком, в котором открыл частную клинику (ныне — Воровского, 27, сейчас здесь Институт ортопедии).

Справка

История доходного дома (или «чиншевого», от польского crynsz — аренда, квартирная плата) берет свое начало в Западной Европе в конце XVIII века. Время его расцвета пришлось на вторую половину — конец XIX века. Приблизительно в это время появились многоквартирные дома для сдачи в аренду и в Росийской империи. После октябрьского переворота в 1917 году и гражданской войны количество квартир в Киеве уменьшилось на 12,5%. В 1920 году пустовали 6000 квартир, больше всего — в центре. Средняя заселенность квартир снизилась на 30%. Сегодня бизнес на доходных домах существует во многих странах Европы, в США. В России (Москва) начали возрождать доходные дома в 2001 году. Киевские здания (около 2000), которые когда-то использовали как доходные дома, сегодня являются памятниками архитектуры, в некоторых из них расположены современные офисные помещения, магазины, некоторые разрушаются, другие еще ждут новых хозяев и удачного размещения капитала.

источник: "Галицкие КОНТРАКТЫ"

http://www.kontrakty.com.ua/show/rus/rubrik_main/16200415.html

Н.Гамоля, Е.Мокроусова
Читайте также:



©  Фонд "Русская Цивилизация", 2004 | Контакты