Главная  >  Наука   >  Экономика   >  Экономика России   >  Жилищно - коммунальное хозяйство


История ЖКЖ

11 октября 2007, 66

По данным социологического опроса в Москве только 1,5 % жильцов муниципальных квартир, 9,8% квартировладельцев и 4,5 % работников ДЭЗов и ГРЭПов знают, что такое ТСЖ или кондоминиумы. Даже инициативная часть населения, активно ратующая за распространение ТСЖ, плохо различает собственность и форму управления, предлагаемую последним.

     Жилье начинается с дома.

     Эта мысль покажется большинству наших читателей тривиальной. Какую пользу можно из нее извлечь? Все знают, что жилье начинается с дома, и что такое дом, знают все, ведь все мы живем в домах (кроме тех, кто живет на улице).

     Однако дом, как и любое творение человеческих рук, далеко не так прост, как кажется: Дом вовсе не один и тот же на протяжении истории человечества, он меняется и в материальном, и в социальном, и в юридическом отношениях. Возрождение и развитие города на рубеже перехода от средневековья к новому времени привело к таким серьезным изменениям, каких дом не испытывал за предыдущие тысячелетия. Сами понятия "жилищный вопрос" и "жилищная нужда" в их современном понимании возникли не так давно, и тесно связаны с именно эпохой индустриализации и массовым притоком новых жителей в города.

     С ростом городов меняется сам дом как материальный объект, происходит смена его

     конструкций, плана, фасадов, этажности, усложняются требования к его санитарному

     обустройству, пожарной безопасности, что подробно излагается в исследованиях по

     строительству и архитектуре.

     С ростом городов начинаются изменения в правилах расположения жилого дома: от свободного расположения на территории усадьбы, свойственного сельской местности, происходит переход к фасадической постановке дома по "красным линиям" улиц, когда у здания имеет место лишь один фасад, и ему уделяется особое внимание. Этим изменения в

     

     правилах расположения дома в городе не ограничиваются, порождая дальнейшие усложнения городской планировки.

     С ростом городов изменяются и формы собственности на жилье, а также характер его использования. Долгое время в городе преобладает личная собственность на дома, сам же дом предназначен в подавляющем большинстве случае для личного проживания хозяина и его семьи, слуг и работников, а также для его производственных нужд. Привычные для нас понятия "жилой дом" и даже "жилое помещение" еще не сформировались, в средневековой мастерской жилые и производственные помещения часто не разделены. Наниматель берет на себя обязанность предоставить работнику жилье, а для кратковременного проживания существуют трактиры и постоялые дворы, для бедных и нуждающихся - приюты и ночлежки при Церкви. Переход к мануфактурном производству, рост разделения труда и массовое привлечение наемных работников в города приводят, при возросшем спросе на жилье, к возникновению жилья, специально предназначенного для сдачи внаем ("доходного дома"). Таким образом, в городах возникает и развивается жилищный рынок и жилищный бизнес.

     Для жилищного рынка характерно большое разнообразие, рассчитанное на разный достаток нанимателя (от роскошных особняков и квартир до ночлежных домов), его вкусы и потребности (от скромных "меблирашек" до пансионов с широким набором услуг) и срок найма (от длительного проживания до гостиниц разного калибра). Однако привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений, а, с другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений.

     Для современного читателя сделаем совершенно необходимое разъяснение: жилищный бизнес - вовсе не бизнес по постройке жилья, так как сроки строительства жилья невелики, и капитал в строительстве оборачивается достаточно быстро, позволяя получать прибыль, вполне сравнимую с прибылью в других производственных сферах. Жилищный бизнес - это эксплуатация жилья путем сдачи его в наем, что неизбежно связано с длительным омертвлением капитала. Правда, в жилищном бизнесе минимален риск и максимальна возможность получения долговременной устойчивой ренты. Такие условия привлекают в сферу жилищного бизнеса так называемые "рентные" капиталы, заинтересованные не в максимальной прибыли, а в максимальной надежности вложений, но предложение такого капитала оказывается ограниченным, и потому спрос на жилье превышает реальное предложение, в том числе и из-за нехватки средств у нуждающихся в жилье. Именно так возникает жилищный вопрос и жилищная нужда, когда из-за недостаточности предложения жилья на рынке малообеспеченные наниматели вынуждены снимать жилье самого низкого качества на самых невыгодных условиях, ютясь зачастую в помещениях, не отвечающих самым элементарным санитарным нормам.

     Такие болезненные социальные язвы не остались незамеченными. Благотворительность предлагает использовать средства богатых для устройства жилья бедным. Известны достаточно ранние примеры таких дарений, сначала индивидуальных, затем коллективных и, наконец, помощи со стороны заводчиков и фабрикантов своим рабочим (не лишенной некоторого практического интереса, связанного с закреплением кадров и повышением производительности труда). Однако при всей материальной и духовной значимости благотворительности она могла быть только дополнительным способом смягчения жилищной нужды: благотворительность непредсказуема, поэтому рассчитывать на ее регулярность и объем не представляется возможным.

     Необходимо было изыскать новые источники капиталовложений в жилье, поэтому на смену личным средствам, своим или чужым, приходит кооперация малых капиталов в жилищной сфере (массовый характер кооперация приобретает в 70-ых годах девятнадцатого века). Объединение усилий и средств на эти цели в различных странах приобретает разный характер. В Англии с ее преобладанием небольших домов, предназначенных для проживания одной семьи, кооперативы ограничивается помощью своим членам в накоплении необходимых для строительства жилья средств (через временные, а потом и постоянные Товарищества), строительство же и эксплуатация жилья остаются частными. В Германии, где все большее распространение получают многоквартирные многоэтажные дома-казармы, кооперация охватывает в первую очередь саму строительную деятельность. Трудности эксплуатации многоквартирного жилья при наличии частной собственности на отдельные квартиры вызывают к жизни два пути развития жилищной кооперации. Первый путь связан с введением жестких ограничений на действия собственников отдельных квартир в интересах эксплуатации здания в целом, второй - с сохранением за кооперативом права собственности на дом и сдачей квартир членам кооператива в аренду.

     С развитием капиталистических отношений приток новых жителей растет, а вместе с ним растет и число малоимущих, не имеющих возможности и средств создать себе жилье. Строительство с трудом успевает за этим процессом, и для решения возникающих проблем привлекаются усилия лучших специалистов: инженеров, экономистов, юристов. 1899 год следует признать переломным в разрешении жилищного вопроса. Именно в этом году на Парижской выставке с Эйфелевой башней соседствует Всемирная выставка жилища, с этого года страны Европы и Америки начинают принимать государственные жилищные Законы. Это означает признание того факта, что жилищную проблему можно разрешить лишь совместными усилиями частных лиц и властей.

     Общая проблема подлежит разделению на проблемы разных слоев населения в зависимости от их обеспеченности. Становится очевидным, что строительство жилья для бедных не решает всех проблем. Бедные не смогут оплатить даже эксплуатации жилья, поэтому необходимы гарантии хотя бы части платежей, что доступно лишь властям. Людям со средним достатком (среднедостаточным) необходима помощь в организации строительства, что опять же наиболее целесообразно осуществлять путем предоставления кредитов, дешевых земельных участков, оснащения сетями коммунальных услуг водопровода и канализации, содействия в доставлении строительных материалов и рабочих рук. Этот вид помощи кажется наиболее эффективным для муниципалитетов, из всех властей наиболее близко находящихся к населению. Наконец, инициирование строительства элитного жилья может стать способом перехода жилья, занятого ранее обеспеченным населением, на более низкие уровни рынка жилья, постепенно рождая насыщение рынка жилья для малодостаточных (этот вид жилищной политики получает название "фильтрации").

     Первая мировая война блокирует приток капиталов в жилищный сектор и выявляет как всеобщую трудность острую нехватку средств на строительство, эксплуатацию и оплату найма жилья. В начале XX века ведется активный поиск нестроительных мер разрешения жилищной нужды. В условиях дефицита средств строительство уступает место задачам сохранения и восстановления разрушенного войной жилья. В новой жилищной политике активно используются законодательные запреты на снос любого жилья без специальной аргументации, запреты на изменение жилищных функций, повышение процентов на ипотеку и кредиты. Государства принимают на себя компенсацию невыплат, гарантии венчурным банкам. Поощряется разделение субсидий на землю и здания, допускается временное освобождение от налогов для нового строительства и проведения ремонтов.

     В России при дефиците средств наблюдается отток капиталов в военную промышленность, рост беженцев и вынужденное использование жилья под госпитали при высоком уровне инфляции. Попытки увеличения квартирной платы блокируются специальной принятыми на время войны законами о нормировании квартирной платы. Следствием замораживания квартплаты при росте дороговизны жизни является прекращение ремонтов и катастрофическое разрушение жилья. Такова ситуация к моменту прихода к власти большевиков.

     В борьбе за власть Советское правительство делает упор на передел уже существующего жилого фонда, возможный только в условиях национализации жилья.

     

     Жилищный передел и связанная с ним национализация (и муниципализация) приводит к окончательному исчезновению хозяев жилья как лиц заинтересованных в его сохранении. В первые же годы такой политики в Москве оказывается разрушенным или приходит в полную негодность 11000 зданий, в том числе 7000 жилых, насчитывающих 41000 квартир. Усугубляет проблему перевод в Москву столичных функций, вследствие чего около 30% жилья оказывается занято под советскую бюрократию. Даже в условиях советской цензуры в газетах сложившаяся ситуация описывается словами - разруха и катастрофа.

     Меры, направленные на преодоление разрухи, вовсе не связаны с действиями

     правящей партией и ее так называемой инициативой по принятию Новой Экономической

     Политики (НЭПа). На самом деле большевики вынуждены следовать за требованиями жизни

     (необходимость преодолеть катастрофическое положение всех хозяйственных систем), давно

     уже ищущими своего практического и организационного выражения. За полтора года до

     введения правящей партией НЭПа, которому в советской версии истории России

     приписывается основная роль в восстановлении страны, в декабре 1919 года VII

     Всероссийский съезд Советов принимает курс на децентрализацию хозяйственного

     управления. За год до НЭПа в 1920 году НКВД, правопреемнику российского МВД как

     главного хозяйственного Министерства, ответственного за внутреннюю жизнь страны,

     удается добиться декрета о прекращении насильственных выселений жильцов из

     занимаемых ими помещений. В апреле 1920-го в НКВД создается Главное Управление

     Коммунального Хозяйства (ГУКХ), а в губерниях Отделы Коммунального Хозяйства (Откомхозы), принимающие в ходе децентрализации полномочий "по вертикали" (от государственного Центра) и "по горизонтали" (от местных государственных органов) с целью преодоления разрухи. При отсутствии средств в соответствии с известным мировым опытом приоритеты отдаются сохранению и восстановления жилья, строительство жилья отложено на будущее. "Собирание коммун" в "борьбе с главкизмом" проходит в острой борьбе. В решении задачи сохранения и восстановления жилья выделяются три основных направления:

     1) ограничение вмешательства Советских органов в эксплуатацию жилых

     зданий;

     2) создание условий для поддержки инициатив населения по сохранению и.

     восстановлению жилья;

     3) профессионализация эксплуатации жилья.

     Правящая партия вынужденно отступает, вводя весной 1921 года Новую

     Экономическую Политику, допускающую в ограниченных формах многоукладную собственность и рынок.

     В рамках ограничения вмешательства Советских органов в эксплуатацию

     жилых зданий в 1921 году издается Декрет о разгрузке местных Советов от распределения и

     эксплуатации жилья.

     Необходимо разрешить еще одна проблему: восстановление многоукладной

     собственности на дома вовсе не означает восстановление многоукладной собственности на землю - в этом отношении правящая партия идти на уступки не собирается. Для урегулирования отношений между государством-землевладельцем и собственниками (или арендаторами) домов временно восстанавливается действие принятого в России еще по инициативе П.А.Столыпина Закона "О праве застройки", позднее в переработанном виде вошедшего в новый Гражданский Кодекс. Суть Закона сводится к ограничению взаимных прав государства-землевладельца и хозяйствующих на земле субъектов: договор не может быть прекращен до окончания его срока, арендная плата за землю при продлении не может быть повышена более чем на 5%, по окончании срока договора недвижимость возвращается Совету при компенсации владельцу. Срок, на которые устанавливается право застройки, растет и в 1926 году равен 60 годам для каменных зданий (до 1986 года) и 40 годам для деревянных в 40 лет (до 1962 года).

     Чтобы обеспечить проведение в жизнь этих мер, создается особый порядок их принятия и исполнения: Декреты издавались ГУКХ НКВД и исполнялись Откомхозами, формально встроенными в местные Советы, но достаточно независимыми от них. Таким образом Декреты были как бы отделены от местного Совета - собственника земли и многоэтажных зданий. В 1924 году из 27000 жилых зданий Москвы только 78 находилось в непосредственном заведовании Московским Управлением Недвижимого Имущества (МУНИ).

     В рамках мероприятий по созданию условий для поддержи инициатив населения по сохранению и восстановлению жилья в конце 1921 года выходит Декрет о демуниципализации (приватизации) небольших жилых зданий (в 1924 году в Москве демуниципализировано 7536 зданий из 27000, еще 2936 зданий взято в аренду частными лицами, таким образом около 10% населения проживает в частных домах). Возвращение жилья обуславливается обязательным проведением владельцами или пользователями необходимого ремонта.

     Демуниципализации подлежали только небольшие дома, поэтому в 1922 году выходят Декрет "О жилищных товариществах". Здание передавалось в аренду Жилищному Товариществу, объединяющему проживающих в нем жителей. В 1924 году в Москве существовало 9358 Товариществ, занимающих 30,8 % жилых зданий, в которых проживало 3/4 населения Москвы.

     Создание товариществ являлось добровольным и требовало стимулов для привлечения жителей. Часть выгод членам товариществ строилась на противопоставлении новых условий жизни жилищному переделу "военного коммунизма", административным выселениям и принудительному уплотнению. Приманкой служила возможность внеочередного получения жилья (по нормам) внутри кооператива для членов кооперативов и их семей. Привлекала и предполагаемая в будущем возможность выкупить жилья в собственность, причем с большой рассрочкой. Препятствием же для создания жилищных товариществ была приобретенная за всего за несколько лет военного коммунизма привычка к распределению жилья, создающая иллюзию его бесплатного получения.

     Кроме личных выгод кооператоров, необходимым считалось устойчивое финансовое положение кооператива и возможность изыскания средств для эксплуатации здания. В мировой практике основным источником получения средств являлась квартирная плата. В СССР в двадцатые годы этот источник оказался ограничен. Помимо низкой платежеспособности основной массы населения, отрицательную роль играли чисто советские следствия политики "военного коммунизма". Изданные в 1920 за подписью В.И. Ленина Декреты о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг сделали неплатежи привычным явлением. После многократных попыток возврата к оплате жилья, было принято решение ввести квартплату в минимальном размере с постепенным повышением каждый год. Последнее повышение было произведено в 1926 году, но даже оно не смогло достичь величины, компенсирующей реальные затраты на эксплуатацию. Некоторое улучшение финансового положения товариществ было связано с проведением денежной реформы и введением червонного рубля в 1924 году (именно в этом году удалось выделить некоторые средства на проведение ремонтов), но все же поступления от квартирной платы были недостаточны.

     Другой, также чисто советской, причиной сдерживания поступлений от квартплаты был ее классовый характер. Величина платы ставилась в зависимость не от качества жилья, а от состоятельности жильцов, разделенных на разряды. Наконец, свою лепту вносили многочисленные льготы на оплату жилья (на первом этапе 1921-1923 годов льготы имели инженеры, научные. работники, педагоги, врачи и юристы, "приравненные к лицам физического труда", с 1927-1930 годов права этих лиц были аннулированы и они были приравнены к лицам живущим "на нетрудовые доходы", а льготы получают художники, скульпторы, литераторы и архитекторы).

     Намеченный принятым в 1924 Постановлением ЦИК и СНК "О жилищной кооперации", переход от Жилищных Товариществ, являвшихся чем-то средним между нормальным кооперативом и относительно автономным подразделением местной администрации, предусматривал вполне традиционную для кооперативов систему паев, принадлежащих их членам. Согласно Постановлению, предусматривались создание трех форм жилищных кооперативов: Жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), Рабочие жилищно-строительные кооперативные Товарищества (РЖСК) и Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества (ОЖСК). Основной формой жилищных кооперативов стали ЖАКТы, использующие "для удовлетворения жилищной нужды и в целях хозяйствования" существующие многоквартирные многоэтажные дома, принадлежащие местному Совету и переданные коллективу жильцов в аренду.

     Введение паев, которыми мог располагать каждый член кооператива, было несомненно благотворным для ЖАКТов. Дополнительные паи, внесенные членами ЖАКТа, создавали возможность выделить в кооперативе особый жилой фонд, сдаваемый кооперативом в аренду "лишенцам", которые не могли быть членами кооператива, и квартирная плата с которых могла взиматься в зависимости от качества жилья. Эта единственная рыночная оплата в принципе могла составлять скромные дивиденды на излишек паев, внесенных членами ЖАКТа, и служила хорошим подспорьем в хозяйственных доходах кооператива. Заинтересованность в "лишенцах" как единственных по настоящему платных жильцах оказалась настолько велика, что размеры площади, которая могла сдаваться им в наем, пришлось ограничивать особым Декретом.

     Кроме квартплаты, кооперативам были даны некоторые дополнительные источники. С 1924 года разрешена сдача в субаренду нежилых помещений, часть которой передавалась в кассу кооператива. Кроме того устанавливались: плата за въезд, вступительный членский взнос, введение самообложения на нужды кооператива, а с 1923 года - кредиты и займы.

     Из этих скромных поступлений кооперативы должны были выплачивать Совету ренту, введенную в 1922 году, оценочный сбор в размере не более 1,4 % от стоимости здания, арендную плату в процентах от валового дохода кооператива, обязательное страхование, а в Москве выделять 10 % жилой площади в распоряжение местного Совета.

     Известная помощь, хотя и ограниченная, предполагалась от объединения кооперативов в Союзы кооперации. Не располагая значительными средствами, эти Союзы могли содействовать своим членам в организации кооперативов и их страховании, создавали заготовительные общества для приобретения стройматериалов и топлива, выдавали кредиты, помогали консультациями специалистов, юридической помощью, созывами съездов, выпуском специальной литературы и журналов ("Жилищное товарищество", "Жилищная кооперация" недолговременная газета "Жилец" и др.).

     Тем не менее, трудности увеличения доходов в формировании нормального бюджета кооператива были чрезвычайными, и потому особое внимание было обращено на расходную часть и ее эффективное ведение. Единственным способом становилась профессионализация ведения домового хозяйства.

     В рамках направления по профессионализации эксплуатации жилья принимаются Декреты 1921 года "Об управлении домами" и 1926 "О бездефицитности ведения домовых хозяйств на основе самоокупаемости". Во втором Декрете содержались рекомендации не выбирать, а нанимать специалистов, имеющих необходимое образование. Управдом становится важной фигурой восстановительного процесса. Союзы кооператоров организуют процесс обучения специалистов. Приведем программу такого обучения для Москвы.

     Программа курсов управдомов для Московских ЖАКТов

     1. Жилищная политика Моссовета - 3 ч.

     2. Жилищное законодательство - 12 ч.

     3. Ремонтное дело - 19 ч.

     4. Счетоводство - 12 ч.

     5. Организация Жилтовариществ - 4 ч.

     6. Значение Союза коммунальных работников - 3 ч.

     7. Органы власти г. Москвы - 3 ч.

     8. Кредит Жилтовариществам - 5 ч.

     9. Нежилые помещения - 5_ч,

     Итого: 66 часов.

     В 1927 году ГУКХ НКВД ставит вопрос о праве выкупа ЖАКТами арендуемых ими зданий в кооперативную собственность, тем более, что коммунхозы уже получили право продажи домов, в том числе и отдельным лицам. СНК признало право собственности строительных кооперативов на возводимые ими новые здания. Предполагалось при выкупе домов распространить на коллективы жильцов ЖАКТов ряд прав застройщика, в том числе и право на получение кредита Товариществом, приступившим к выкупу жилья. Ожидалось, что этот шаг станет началом формирования домовладельцев многоквартирных домов. К 1927 году страна была восстановлена до уровня 1913-го года - наиболее успешного года российской экономики.

     Однако этого не произошло. Весной 1927 года XV партконференция ВКП(б) принимает решение о резкой смене курса страны с упором на централизацию хозяйственного управления в связи с принятием программ Индустриализации, а позже и Коллективизации сельского хозяйства.

     Год "Великого перелома" означает отказ от НЭПа. Знаком изменений становятся портреты Сталина на обложках коммунальных журналов. В начале 1928 года в московском журнале "Коммунальное хозяйство" публикуются первые тезисы МК ВКП(б) Московскому коммунальному хозяйству. Начинает формироваться партийная вертикаль, берущая под свою опеку всю хозяйственную деятельность в стране.

     В 1927 году ликвидируются Комитеты содействия жилищному рабочему строительству, в 1928 начинается кампания по "орабочиванию" кооперативов и кампания по "выдвиженчеству" (рабочие на место специалистов и приход «шариковых» в органы коммунального хозяйства). В 1928 и 1930 проходят две "чистки" коммунальных органов. В 1930-от году расторгнуты частные договоры на аренду, в том числе и для ЖАКТов. Тогда же объявляется "упрощение органов коммунального хозяйства", а в 1930 их ликвидация, ГУКХ ненадолго выводится из НКВД, а сам НКВД теряет традиционные функции регулирования местного хозяйства. Само название НКВД присваивается ОГПУ, благодаря чему НКВД приобретает характер карательного ведомства. В 1931 принимается Постановление июньского пленума ЦК ВКП(б) "О коммунальном хозяйстве" и создается Наркомат коммунального хозяйства, из которого впоследствии выйдут два центральных ведомства: по строительству и по жилищно-коммунальному хозяйству. Сворачивание НЭПа означает конец даже ограниченной многоукладной собственности и рынка. Начинается новая эпоха.

     Разрушение коммун было усилено широко развернувшимся "поиском врага" и "вредителей". Любопытны названия статей в коммунальных журналах, резко изменивших свою направленность: "О классовой борьбе в домовом хозяйстве", "Увертки бывших людей и наша расхлябанность", "В наступление против частнокапиталистических элементов", "Кучка контрреволюционных вредителей", "Ответ нашим врагам", "Правоопортунистическая практика", "Правые загибы и левые заскоки в классовой борьбе в архитектуре". В противовес профессиональной практике городского управления все больший вес набирает "социально организующая сила искусства": "Все работы по Москве будут решаться архитектурно-художественным оформлением". Коммунальное хозяйство в его европейском понимании перестает существовать. Практическое исчезновение всех видов собственности на жилье, кроме общегосударственной, рождает ведомственный подход в виде двух слабо согласованных государственных ведомств: по строительству жилья (Госстрой) и по его содержанию и эксплуатации (Министерство жилищно-коммунального хозяйства). Жилищная политика местных Советов сводится к исполнению их распоряжений.

     

     Централизация управления рождает практическую бесхозность строений и ведет к сокращению их срока жизни.

     Стали проявлять себя как минимум два следствия такой политики, о которых предупреждали специалисты двадцатых.

     1. Создается устойчивая иждивенческая психология, и стойкая, хотя и

     иллюзорная уверенность в том, что жилье можно бесплатно получить и не нужно

     содержать.

     2. Централизованное управление приводит к отсутствию лиц, заинтересованных

     в эксплуатации строений, и к их фактической бесхозности, что сказывается на

     техническом состоянии зданий и приводит к сокращению срока их службы. Прямым

     следствием централизации становится углубление ведомственного подхода. Центральные

     ведомства Госстроя и Минжилкомхоза получают свои местные подразделения. Для

     Минжилкомхоза становится характерным разделение управления так называемыми

     жилыми и нежилыми помещениями, благодаря чему управление единым зданием

     производится из разных центров.

     Обе этих черты стали настолько привычными, что не замечаются и не обсуждаются сегодня в ходе проводимой Центром так называемой "реформы Жилищно-коммунального хозяйства". Единственной понятной для граждан темой этой "реформы" является повышение оплаты жилья хотя бы до уровня эксплуатационных затрат. Поддержка инициатив населения, декларируемая Законами о кондоминиумах и товариществах собственников жилья, не осуществляется. В Москве после принятия Законов в 1996 году оформлено всего 466 ТСЖ и 132 кондоминиума, а управление домами ТСЖ осуществляется всего в 172 домах при общем числе жилых зданий порядка 37000. Напомним, что в после принятия в 1922 году Декрета "О жилищных товариществах" в Москве к 1924 годы было образовано 9358, а к 1927 году 11200 Товариществ при общем числе зданий 27000, а в 1927 предполагалась провести широкую кампанию по постепенному выкупу зданий в коллективную собственность жильцов.

     Что же отличает ситуацию двадцатых годов от современной?

     Во-первых, это психологическое отличие жильцов, в тот период еще сохранивших память и навыки проживания в условиях многоукладной собственности, не утративших чувства самостоятельного хозяйствования. Сегодня привычные иждивенческие традиции получаемого, а не зарабатываемого жилья не обещают массового желания населения вступления в ТСЖ или иные формы совместного управления домами. Тогда предложения товариществ являлись антитезой кратковременному периоду "военного коммунизма" с его жилищными переделами", выселениями и уплотнениями. Естественное желание человека получить устойчивый кров предполагало привлекательность предлагаемой организационной формы. Возможность получения жилья в собственность, пусть коллективную, служило ясной перспективой для членства в арендной кооперации. Сегодня после долговременного относительного благополучия без усилий и существенных затрат большей части самого населения и иллюзорной перспективы перехода в это состояние "очередников", привлекательность бремени собственности кажется отрицательной. Приватизация квартир, создав возможность передачи квартиры по наследству или ее продажи за реальные деньги, не позволяет оценить реальные преимущества домовладения, как средства сохранения жилья, и то, что существующее квартировладение беззащитно и не зависит от квартировладельца. Это обстоятельство не осознается населением. По данным социологического опроса в Москве только 1,5 % жильцов муниципальных квартир, 9,8% квартировладельцев и 4,5 % работников ДЭЗов и ГРЭПов знают, что такое ТСЖ или кондоминиумы. Даже инициативная часть населения, активно ратующая за распространение ТСЖ, плохо различает собственность и форму управления, предлагаемую последним.

     Практически не ведется и работа с такой привычной для наших сограждан формой управления домами, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Большинство из них, в связи с обеднением их членов и обесценением накопленных амортизационных платежей вынуждены отказаться даже от той небольшой степени самостоятельности, которой они пользовались в период застоя, и встать на обслуживание в ЖЭКи. О кооперативах вспоминают только в редкие периоды обостренного желания массового создания ТСЖ и кондоминиумов. Вместо того, чтобы заняться пропагандой идей совместной эксплуатации жилья среди жителей муниципальных домов, власти предпочитают оказывать давление на жителей кооперативов, надеясь тем самым "улучшить отчетность".

     Поэтому первое отличие заключается в сознании населения, к изменению которого не предпринимаются никакие меры.

     Второе отличие кроется в организации и проводимой политике городской власти. Отстранение советских органов, "разгрузка" их от функций распределения и эксплуатации жилья, передаваемого коллективам жильцов дома, производилось Декретами ГУКХ НКВД, стоящими над Горсоветами и не допускающими невыполнения. "Собственник" жилья -Горсовет и Законодатель принадлежали разным уровням соподчиненной власти. Сегодня городская власть как собственник жилья и городская власть как законодатель на своей территории объединяются в одном лице. Естественно, что нормативные акты, принимаемые в этой ситуации, редко содержат даже незначительные ограничения своей собственности и тем более предоставление льгот тем, к кому эта собственность потенциально может перейти.

     Одной из важнейших сдерживающим фактором является вопрос о земельной собственности. Право частной собственности на землю не отрицается, но и не узаконено, что создает самые широкие возможности для власти управлять процессом изменения жилищных организаций в своих интересах. Напомним, что ограничение таких возможностей регулировалось в двадцатых Законом "О праве застройки", который по содержанию являлся законом о строительстве и эксплуатации здания на чужой земле. Отсутствие такого Закона приводит к бесплодным дискуссиям о наделении землей кондоминиумов, право которого не слишком удачно имеется в федеральном законе о кондоминиумах и упорном желании ТСЖ получения участков земли, сопряженных с жилым зданием. Это желание является следствием незащищенности ТСЖ от трудно планируемых затрат на аренду городской земли в связи с отсутствием Закона о праве застройки. Увеличение налога на земельную собственность до нормальных размеров (что вполне может произойти в ближайшем будущем) поставит ТСЖ перед проблемой выплат на чрезвычайно невыгодных для них условиях и получение земли станет для них невыгодным. Невыгодно такое закрепление земли за зданием и для городской власти, что плохо осознается в связи с ее временностью (от выборов до выборов). Дело в том, что срок жизни здания, особенно в условиях неэффективной эксплуатации, значительно короче срока жизни земельного участка, на котором оно расположено, и будущие поколения муниципальных функционеров столкнутся с проблемой городского развития на земле, поделенной на крохотные наделы, не позволяющие принятия целесообразных перемен. Обратим внимание еще на одно обстоятельство. Хотя Закон о праве застройки' не относится напрямую к строительству, а лишь определяет регулирование отношений двух собственников, земельного и строений, он все же заключает формулу "право застройки", тогда как все современные законы, начиная с сомнительного градостроительного Кодекса настаивают на "разрешении на строительство".

     В жилищной политике устойчиво сохраняются традиции распределения жилья и сугубо формальной его эксплуатации. При дефиците средств затраты на эксплуатацию и ремонты стремительно сокращаются, затраты на амортизацию жилых зданий практически ликвидированы, провоцируется разрушение имеющегося жилого фонда. Одновременно пропагандируется популистская идея повышения комфортности жилья и массовый снос пятиэтажек. В арсенал модных журналистов из "продвинутых" изданий вошло презрительное слово "хрущоба", за которым обычно скрывается презрение к обитателям "хрущоб" как к людям "не продвинутым", не овладевшим предоставленными нынешним временем возможностями по обогащению за счет своих ближних. Как бы ни была ограничена условиями своего времени жилищная политика начала шестидесятых, она привела к повышению жилищного стандарта, сделав квартиру на одну семью массовой.

     Среди "хрущовок" немало кооперативов, построенных и содержавшихся жителями за свои деньги. Переселение в "хрущовки" шло добровольно, потому что сопровождалось реальным улучшением жилищных условий, пусть и ценой переезда на окраины.

     Авторы не уверены, что таким же добрым словом помянут наши сограждане инициаторов современных планов "генеральных реконструкций", ограничивающихся на практике вытеснением недорогого жилья и его обитателей из престижных районов на окраины города без всякой компенсации. Разговоры о массовых реконструкциях только порождают неуверенность в будущем, отбивают охоту хоть как-то заботиться о своем жилье, а у части населения, не потерявшей еще иллюзорных надежд, усиливают иждивенческие настроения. Такая политика приведет только к увеличению числа "очередников" и усугубит жилищный кризис. Накопленный мировой и отечественный опыт приоритета "сохранения жилья" перед новым его строительством в периоды обострения жилищной нужды в современной политике городских властей не признается. Советские традиции массового жилищного строительства продолжают сохранять приоритет в современной практике "реформы жилищно-коммунального хозяйства".

     Еще одно отличие от политики двадцатых заключается в сохранении раздельного ведомственного управления жилыми и нежилыми помещениями единого здания, что также угрожает сохранению строения и ограничивает возможности хозяйственного ведения коллективных владений.

     Наконец, вопрос о последующем выкупе зданий в коллективную собственность не ставится вовсе.

     Таким образом, ситуация двадцатых отличается от современных действий городских властей наличием особой жилищной политики, тогда как сегодня в этом скорее можно увидеть стремление охраны прав собственности городской власти.

     Наконец, третье направление жилищной реформы двадцатых заключалось в том, что при жестком дефиците доходной части эксплуатации жилья основное внимание уделялось эффективности расходов. Именно это обстоятельство заставляло требовать профессионализации и специальной подготовки управляющих, и децентрализации управления до масштабов одного строения (максимум нескольких тесно связанных строений). В этом требовании сопрягались хозяйственная целесообразность и наличие домовладельца, заинтересованного в сохранении своей собственности. В настоящее время сохранение системы централизованной эксплуатации зданий, эти организации (как бы они ни назывались, ЖЭКи, РЭУ, ДЭЗы, ГРЭПы или иначе) не имеют собственных интересов в результатах своей деятельности и не располагают конкретной информацией о состоянии каждого здания.

     На Международном семинаре "Создание кондоминиумов и жилищных товариществ в рамках осуществления жилищно-коммунальной реформы" Москва 22-24 июля 1999 года было предложено создание специального обучения управляющих домами и Программа такого обучения. В основу Программы был положен принцип согласования всех дисциплин, подчиненных единой цели профессиональной подготовки. Однако до сих пор никаких сдвигов по реализации этого предложения не имеется.

     Подводя итог всему вышесказанному, остается дать только одну рекомендацию: для того, чтобы жилищная реформа в России стала успешной, необходимо спустить ее из заоблачных высот на грешную землю, не выдумывать отвлеченные подходы и механизмы, а воспользоваться богатым опытом как отечественных, так и зарубежных реформаторов. Именно в отрыве от реальности, от "почвы", и заключается главная причина тех проблем, которые испытывает в настоящее время наше страна.

     

"Крестьянские ведомости"
Читайте также:



©  Фонд "Русская Цивилизация", 2004 | Контакты